เกร็ดการเงินระหว่างประเทศ

การหาพื้นที่เพื่อตั้งกิจการนับเป็นหนึ่งในขั้นตอนสำคัญของการออกไปลงทุนในต่างประเทศ เนื่องจากแต่ละประเทศมีกฎหมายและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะเรื่องที่ดินที่แตกต่างกัน ไม่เว้นแม้แต่ใน สปป.ลาว ที่เป็นตลาดบ้านใกล้เรือนเคียงของไทยที่มีความน่าสนใจอยู่ไม่น้อย สำหรับประเด็นที่น่าสนใจเกี่ยวกับการหาพื้นที่ลงทุนใน สปป.ลาว มีดังนี้ 

Q : นักลงทุนต่างชาติสามารถถือครองที่ดินใน สปป.ลาว ได้หรือไม่?

A : กฎหมายที่ดินของ สปป.ลาว ฉบับปี 2546 กำหนดว่าที่ดินทั้งหมดใน สปป.ลาว เป็นกรรมสิทธิ์ของรัฐบาล สปป.ลาว โดยรัฐบาลสามารถจัดสรรและมอบสิทธิ์การใช้ที่ดินแก่ผู้มีสัญชาติลาว รวมถึงองค์กรและหน่วยงานต่างๆ ของ สปป.ลาว อย่างไรก็ตาม กฎหมายดังกล่าวไม่อนุญาตให้ทั้งชาวต่างชาติและบริษัทต่างชาติถือครองที่ดินใน สปป.ลาว

Q : ถ้าต้องการเข้าไปลงทุนจะหาพื้นที่ลงทุนได้อย่างไร?

A : นักลงทุนต่างชาติสามารถหาพื้นที่ลงทุนใน สปป.ลาว ได้ 2 วิธี ดังนี้

1. การทำสัญญาเช่าหรือขอรับสัมปทานพื้นที่จากรัฐบาล สปป.ลาว นักลงทุนต่างชาติสามารถเช่าที่ดินเป็นระยะเวลาสูงสุดไม่เกิน 50 ปี และสามารถต่ออายุสัญญาได้ โดยหากเป็นที่ดินที่มีพื้นที่ต่ำกว่า 10,000 เฮกตาร์ (ราว 62,500 ไร่) จะต้องได้รับความเห็นชอบจากรัฐบาล ขณะที่ที่ดินขนาดพื้นที่ตั้งแต่ 10,001 เฮกตาร์ ขึ้นไป สภาแห่งชาติ (National Assembly) จะต้องเป็นผู้อนุมัติ ทั้งนี้ สำหรับพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษขยายกรอบระยะเวลาเช่าไว้สูงสุดเป็นไม่เกิน 75 ปี และสามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้เป็นกรณีไป
2. การทำสัญญาเช่าที่ดินต่อจากผู้มีสัญชาติลาว นักลงทุนต่างชาติสามารถเช่าได้สูงสุดไม่เกิน 30 ปี และสามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้ตามการตกลงระหว่างคู่สัญญา โดยจะต้องได้รับการอนุมัติจากองค์การคุ้มครองที่ดินแห่งชาติ 

Q : เอกสารสิทธิ์ที่ดินใน สปป.ลาว เป็นอย่างไร?

A : รัฐบาล สปป.ลาว จะออก “ใบตาดิน” เป็นเอกสารยืนยันสิทธิ์ในที่ดินแก่ผู้มีสัญชาติลาว ซึ่งเทียบเท่ากับโฉนดที่ดินตามกฎหมายไทย โดยผู้มีสัญชาติลาวที่ได้รับเอกสารสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวถือเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ กล่าวคือ สามารถนำไปใช้ประโยชน์ อาทิ นำไปลงทุนเป็นหุ้น ใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน การให้เช่า ตลอดจนโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินและยกเป็นมรดกสืบทอดให้คนในครอบครัว นอกจากนี้ ยังมีเอกสารสิทธิ์ที่ดินอีกประเภทที่รัฐบาลสามารถออกให้แก่ผู้มีสัญชาติลาว คือ “ใบยั้งยืนการนำใช้ที่ดิน” ซึ่งเป็นเอกสารยืนยันสิทธิ์ในที่ดินเพียงชั่วคราว (มีอายุ 3 ปี) และจำกัดเงื่อนไขรูปแบบการใช้ที่ดิน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการให้ที่ดินเพื่อทำการเกษตร อย่างไรก็ตาม ผู้มีสัญชาติลาวไม่สามารถนำเอกสารยืนยันสิทธิ์ดังกล่าวไปใช้ประโยชน์อื่นๆ ได้ โดยเฉพาะการโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินหรือการปล่อยให้ผู้อื่นเช่า ทำได้เพียงการยกเป็นมรดกสืบทอดให้กับคนในครอบครัวเท่านั้น

Q : ค่าเช่าที่ดินใน สปป.ลาว เป็นอย่างไร?

A : สำหรับที่ดินสัมปทานของรัฐบาล อัตราค่าเช่าที่ดินจะกำหนดจากสถานที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ ประเภทกิจการที่จะลงทุน สภาพเศรษฐกิจและสังคมของแต่ละเขต ตลอดจนนโยบายส่งเสริมการลงทุนของรัฐบาลตามโครงสร้างเศรษฐกิจ ซึ่งแบ่งออกเป็น 3 เขต ได้แก่  

เขต 1 : เขตภูดอย ที่ราบสูง ที่ราบลุ่ม ที่ไม่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่เอื้อต่อการลงทุน

เขต 2 : เขตภูดอย ที่ราบสูง ที่ราบลุ่ม ที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจรองรับการลงทุนได้ส่วนหนึ่ง

เขต 3 : เขตภูดอย ที่ราบสูง ที่ราบลุ่ม ที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจรองรับการลงทุนดีมากแล้ว

ทั้งนี้ รัฐบาลจะพิจารณาประเมินค่าเช่าที่ดินที่ได้รับสัมปทานใหม่ทุกๆ 5 ปี เพื่อให้สอดคล้องกับการขยายตัวของสภาพเศรษฐกิจและสังคม และมูลค่าที่ดินบริเวณดังกล่าว สำหรับค่าเช่าที่ดินของเอกชนจะมีอัตราแตกต่างกันไปตามทำเลที่ตั้งและความสำคัญทางเศรษฐกิจในแต่ละพื้นที่ ซึ่งค่าเช่าจะขึ้นลงเสรีตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์   

ตัวอย่างอัตราค่าเช่าที่ดินของรัฐตามประเภทอุตสาหกรรม

ที่มา :  คู่มือโอกาสและทิศทางการค้าการลงทุนใน สปป.ลาว (DITP)

ตัวอย่างอัตราค่าเช่าที่ดินของเอกชนในนครหลวงเวียงจันทน์

ที่มา : คู่มือโอกาสและทิศทางการค้าการลงทุนใน สปป.ลาว (DITP)

Q : รัฐบาล สปป.ลาว ให้สิทธิประโยชน์ด้านการใช้ที่ดินในแต่ละพื้นที่อย่างไร?

A : แม้นักลงทุนต่างชาติถูกจำกัดสิทธิ์ในการถือครองที่ดิน แต่รัฐบาล สปป.ลาว ตระหนักถึงความสำคัญและได้อำนวยความสะดวกในการใช้ที่ดินโดยให้สิทธิประโยชน์ด้านที่ดินแก่นักลงทุนต่างชาติ สังเกตได้จากกฎหมายส่งเสริมการลงทุนของ สปป.ลาว ที่ยกเว้นค่าเช่าหรือค่าสัมปทานที่ดินจากรัฐแก่นักลงทุนต่างชาติ โดยมีระดับสิทธิประโยชน์แตกต่างกันไปตามพื้นที่และประเภทกิจการที่รัฐบาลให้การส่งเสริมการลงทุน

ที่มา : รายงานผลการศึกษาขŒอมูลเชิงลึกสาธารณรัฐประชาธิปไตยประชาชนลาว (สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน)

ทั้งนี้ กรณีที่นักลงทุนต่างชาติที่ลงทุนในกิจการสัมปทานและได้ดำเนินโครงการไปแล้วอย่างน้อยร้อยละ 45 ของแผนธุรกิจ ตลอดจนปฏิบัติตามภาระผูกพันภายใต้สัญญาสัมปทาน พื้นที่ดังกล่าวสามารถนำไปปล่อยเช่าหรือโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินให้กับผู้อื่นได้ โดยต้องได้รับความเห็นชอบจากหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง

Q : หากได้รับสัมปทานที่ดินจากรัฐบาล สปป.ลาว แล้ว แต่ยังไม่ได้ดำเนินการลงทุนจะมีบทลงโทษหรือไม่?

A : ที่ผ่านมา สปป.ลาว ไม่มีบทลงโทษเป็นการเฉพาะ อย่างไรก็ตาม ล่าสุดเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2562 รัฐบาล สปป.ลาว อนุญาตให้แขวงต่างๆ สามารถเรียกคืนพื้นที่สัมปทานจากนักลงทุนที่โครงการลงทุนไม่มีความคืบหน้า ซึ่งปัจจุบันมี 201 โครงการ พื้นที่สัมปทานรวม 81,879 เฮกตาร์ เพื่อกระตุ้นให้นักลงทุนดังกล่าวเร่งลงทุน หรือเพื่อจัดสรรพื้นที่ดังกล่าวไปยังนักลงทุนรายอื่นที่มีความพร้อมในการลงทุน